Cambios en la Cartera obligatoria hipotecaria
GUILLERMO GARCÍA | EL UNIVERSAL
domingo 8 de mayo de 2011 04:28 PM
La variable financiamiento es fundamental, tanto por el lado de la oferta como por el lado de la demanda. Los promotores y constructores requieren recursos para construir y los compradores opciones de financiamiento que les permita acceder a la compra de las unidades habitacionales construidas. La pregunta que se hacen muchos es: ¿Como podemos financiar la construcción y compra masiva de viviendas, que permita el acceso de las mayorías y reducir aceleradamente el déficit habitacional? Con el lanzamiento de la "Misión Vivienda Venezuela" el Presidente Chávez esta poniendo todo el esfuerzo del Gobierno y recursos para que dicha Misión pueda llenar las expectativas de los ciudadanos, en especial ha ese inmenso número de familias que actualmente no poseen viviendas. En tal sentido, el Gobierno Nacional efectúo una modificación a la cartera obligatoria hipotecaria que deben destinar los bancos al sector hipotecario a través de una resolución publicada en la Gaceta Oficial No. 39.664 , la cual fija los lineamientos que deben ser cumplidos tanto para las personas naturales como de las empresas constructoras.

En el caso de las personas naturales que deseen optar a la compra de una vivienda a través de crédito hipotecario de gaveta bancaria, la nueva normativa establece hasta el momento que las personas o grupo familiar que podrán optar a ese financiamiento son aquellas que devengan un salario de hasta 5 salarios mínimos (7.037 bolívares).

En el caso de las empresas constructoras, la Resolución establece los términos de la cartera obligatoria, y ahora deben darse más recursos a la producción de viviendas que a la adquisición, y gran parte de los préstamos para compra tienen que orientarse para las viviendas primarias (nuevas), que a las secundarias (usadas).

De acuerdo a la normativa, 2% de la gaveta será en su totalidad para créditos para proyectos de construcción de casas, y el 10% restante se divide: en construcción, compra, remodelación y autoconstrucción. Los recursos que conforman ese 10% se distribuirán en: 50% para la producción de viviendas, 35% para la adquisición de casas, 7,5% para reparaciones y 7,5% para la autoconstrucción de unidades.

Del porcentaje contemplado para la construcción de unidades habitacionales: 70% debe dirigirse a financiar aquellos proyectos que atenderán a las familias cuyos ingresos sean hasta 3 salarios mínimos (4.222 bolívares), y el 30% restante será para cubrir los proyectos que estén asignados a las familias que ganen entre 3 y 5 salarios mínimos (4.222 bolívares y 7.037 bolívares). La disposición vigente desde este 2 de mayo, señala que de la parte de la cartera fija prevista para adquisición de viviendas, 20% será para otorgar préstamos a las familias que devengan entre 3 y 5 salarios mínimos (4.222 bolívares y 7.037 bolívares), y de esos fondos 80% tienen como objetivo comprar casas en mercado primario y 20% en mercado secundario.

La fijación de topes en el ingreso familiar para poder optar a créditos hipotecarios a través de gaveta hipotecaria, crea inquietud entre esas personas. Fuentes financieras señalan que el contenido de la disposición tal como esta ahora genera inquietud sobre los casos de aquellos que ganen más de 7.037 bolívares, en especial qué opciones tendrán. En la actualidad, uno de los graves problemas que enfrentan los interesados en adquirir viviendas, es los elevados precios que registran las soluciones habitacionales. Por ello, las familias que pueden beneficiarse mayormente de estas menores tasas de interés de gaveta son aquellos que generan mayores ingresos. Para este sector de la población de clase media profesional deben idearse los esquemas de financiamientos para darle también cabida.

Otras posibilidades de financiamiento que he venido he planteando en otras ocasiones, es la Titularización de hipotecas por parte de la banca y la creación de Fondos de Inversión Inmobiliarios privados. El Gobierno, por otro lado tiene que incorporar definitivamente y sin dogmatismo, ni complejos, al sector privado de la construcción. Los incentivos que sobre materia fiscal (ISLR) se anunciaron y para la importación y adquisición de materiales de construcción y maquinaria y equipos para la construcción con exoneración del IVA son una buena señal.

Ojala estos cambios en la Resolución e incentivos se puedan implementar cuanto antes y de la forma más eficiente posible, ya que amplia las posibilidades de adquirir una vivienda y de acceder a una mejor solución habitacional como vivienda principal.